Čistý výnos: 11,6% p.a.

Forma investice: dluhopisy

Předpokládaná výše emise: 24 780 000 Kč

Konečná splatnost: 24 měsíců

Minimální investice: 50 000 Kč

Typ úročení: pevné

Platba úroků: roční, úroky splatné po 12 měsících, po 24 měsících společně s jistinou, jistina splacena jednorázově nejpozději k datu konečné splatnosti z výnosů projektu 

Nabídkové období:od 20. 6. 2022 do 1. 7. 2023

Datum emise: od 1. 7. 2022 do 1. 7. 2024

Den konečné splatnosti dluhopisů: 1. 7. 2024

Celkový výnos: 19.2 %

Lokalita projektu: Itálie, Toskánsko, oblast Arezzo

Účel investice: 1. fáze výstavky rezidenčního objektu na pozemku 9,6ha

Zajištění: investovaná nemovitost a ručitelské prohlášení mateřské společnosti

Aktuální gáze projektu: akvizice pozemku / příprava pro stavební povolení

• Vydání pravomocného stavebního povolení: 31. 12. 2022
• Zahájení stavby: 01. 02. 2023
• Předpokládané dokončení stavby: 31. 10. 2024
• Kolaudace: listopad 2024

Celkové investiční náklady: 77.409.000 Kč 

Minimální výnosy projektu: 106.725.000 Kč 

Odhadovaný zisk před zdaněním: 29.315.000 Kč 

ROIC: 1,38x 

Odhad vývoje LTV: 23,2 %

Odhad vývoje LTC: 32,0 %

Minimální prodejní ceny jsou nastaveny tak, aby byly v souladu s prodejní cenou srovnatelných nemovitostí na trhu (průměrná cena srovnatelných nemovitostí se pohybuje dle lokality v rozmezí 5.000 – 6.580€/m2). 

Prodej jednotek bude zahájen v okamžiku nabytí právní moci stavebního povolení a společnost předpokládá podle provedeného průzkumu trhu jejich prodej do konce roku 2023 

V případě poklesu cen o 30 % oproti minimálním prodejním cenám dochází k situaci, kdy výnosy projektu stále plně kryjí úroky a jistinu emise dluhopisů. 

Citlivost ukazatele ROIC na zvýšení přímých stavebních nákladů projektu 

I přes zasmluvnění nejvýznamnější položky nákladového rozpočtu – stavebních nákladů – nemůžeme vyloučit navýšení těchto stavebních nákladů. V analýze se zaměřujeme právě na navýšení stavebních nákladů a jejich dopad na rentabilitu projektu, tedy ukazatel ROIC. 

Ze závěrů analýzy vyplývá, že v případě nárůstu stavebních nákladů o 10 % by hodnota ROIC činila 1,29x. Na kritickou hodnotu 1,00x se ukazatel ROIC dostává až v případě nárůstu stavebních nákladů o téměř 50 %, což hodnotíme jako nepravděpodobné a takovou rezervu uvažujeme jako dostatečnou. 

Níže prezentujeme výčet a popis nejvýznamnějších rizik spjatých s projektem 

• Pokles tržních cen 

• Navýšení investičních nákladů 
• Prodloužení stavebních prací 

Pokles tržních cen jednotek projektu 

Index cen bytových nemovitostí pro nákupy nových obydlí v IT neustále roste. Míra růstu je vyšší než míra inflace, kterou považujeme za dlouhodobě udržitelnou míru růstu cen nemovitostí. Na základě této skutečnosti tedy vyplývá, že existuje relevantní riziko možného nadhodnocení prodejních cen na italském realitním trhu, které může v budoucnu vést k poklesu těchto cen anebo zhoršení prodejnosti jednotek projektu. 

V rámci analýzy prezentujeme možný vliv poklesu prodejních cen (pokles výnosů) na schopnost společnosti uhradit emisi dluhopisů včetně příslušenství. Z této citlivostní analýzy plyne, že i pokles prodejních cen až o téměř 30 % pod úroveň minimálních prodejních cen by stále vedl k hodnotě nemovitosti, která by v případě zpeněžení za prodejní cenu rovnající se takové hodnotě byla dostatečná pro úhradu jistiny a úroků emise dluhopisů. 

Nutné je ovšem podotknout, že prodej bytových jednotek je ovlivněn i jinými parametry než prodejní cenou za m2 prodejní plochy. Předpokládáme, že bytové jednotky jsou prodejné mj. z důvodů jako je dispoziční řešení bytových jednotek, tedy půdorysné řešení a potažmo absolutní prodejní cena, ojedinělost projektu, atraktivita lokality projektu apod. Dle našeho názoru projekt splňuje požadavky obvyklé pro dosažení standardní prodejnosti jednotek projektu v případě změny obchodního modelu.  

Navýšení investičních nákladů projektu 

Navýšení investičních nákladů v tomto projektu je primárně spojeno s prodražením díla nad rámec smlouvy o dílo, či zvýšením nákladů na projektové řízení. Výše stavebních nákladů byla kriticky zhodnocena technickým poradcem. Toto riziko vnímáme jako nízké, stále však relevantní. 

Prodloužení stavebních prací 

Generální dodavatel stavby se v rámci smlouvy o dílo zaváže plnit časový harmonogram stavby a dílo dokončit a předat objednavateli stavby bytový dům do 31.10.2024. Tato skutečnost však nevylučuje možné prodloužení stavebních prací. Časovou rezervu ve výši 12-18 měsíců oproti předpokládanému termínu dokončení stavby za nadstandardní. 

V průběhu trvání úvěrového vztahu budou kontrolní kroky zahrnovat zejména: 

• Kontrolu finančního plánu a finančních výkazů 

• Dohled nad peněžními toky projektu a plněním finančního plánu 
• Kontrolu udržování požadované výše LTV a LTC 
• Reporting 

Kontrola finančního plánu a finančních výkazů 

Pravidelná kontrola plnění finančního plánu na základě aktualizace finančního plánu projektu a zůstatku účtů na kvartální bázi. Kontrola finančních výkazů proběhne jednou ročně, vždy do 60 dnů po ukončení účetního období. Kontrola daňového přiznání proběhne vždy do 30 dnů po jeho podání. 

Dohled nad peněžními toky 

Peněžní toky projektu kontrolujeme na kvartální bázi, a to na základě plnění finančního plánu projektu. Plnění finančního plánu zahrnuje přesné vyčíslení vynaložených nákladů projektu, s rozpadem na skupinové položky, doložení realizace prodejů (zasmluvnění na základě budoucích kupních smluv) a stavu bankovního účtu k poslednímu dni kontrolovaného kvartálu. Vstupy plněné do finančního plánu případně potvrzujeme kontrolou průběžných finančních výkazů. 

Reporting 

Společnost bude informovat investory o stavu a vývoji projektu na kvartální bázi.